マンションの外壁塗装に異常がみられた場合は、塗り替えが必要であることを示すサインである可能性があります。

以下のような症状がみられた場合は注意しましょう。

ひび割れ

マンション外壁のひび割れは、「クラック」とも呼ばれます。

塗装から数年経って発生したひび割れの原因の多くは劣化であり、放置するとさらに大きくなるため早急に対処しなければなりません。

特に幅が0.3mm、深さ4mmを超えるひび割れは隙間から雨水が入り込んでしまうことがあり、建物の状態が一気に悪くなることもあります。
大きなひび割れは、塗装だけでは対応できないため、シーリング材の注入や樹脂モルタルの充填といった補修が必要です。

ひび割れは地震によって発生することがありますが、他にも建物の沈下や温度変化などが関係して発生することもあります。不自然なひび割れが発生している場合は原因を追究しなければなりません。

なお、塗装を行ってからすぐにひび割れが発生した場合は、施工不良が疑われます。この場合は施工業者に確認しましょう。

チョーキング

チョーキングとは、手などで触ったときにチョークのような粉が付く症状のことをいいます。「白亜化現象」とも呼ばれるものです。

塗膜が劣化している初期状態のサインです。
塗料に含まれている合成樹脂が経年劣化によって分解されることで、顔料が粉のように分離して外壁の表面に浮き出てきます。

外壁塗装に使われる塗膜には、建物を雨や紫外線、熱などから守る働きを持っています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　チョーキングがみられた場合は、これらの働きが弱まっている状態といえるので、必要に応じて外壁塗装を検討していきましょう。

外壁塗装をしてから10年前後で、チョーキングの症状が出始めます。
ただ、花粉の時期は外壁に花粉が付着してチョーキング現象のように見えることがあるので、どちらかわからない場合は塗装業者に相談すると良いでしょう。

塗膜の剥がれ

マンション外壁の塗装がかなり劣化している場合に現れる症状が、塗膜の剥がれです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　チョーキングやひび割れが発生した段階で外壁塗装を行わなかった場合に起こりやすくなります。
塗膜自体が剥がれてしまえば外壁材が全く保護されないことになるので、早急に対処しなければなりません。

外壁塗装には費用がかかりますが、塗膜の剥がれが発生した状態でさらに放置した場合、非常に高額な費用がかかる修理をしなければならない状況に陥ることもあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁塗装を行う際は、剥がれた塗膜の上からではなく、一度塗料を剥がしたうえで塗装を行わなければなりません。
補修工事に時間がかかる可能性も考えておきましょう。

コーキングの剥がれ

コーキングとは、外壁の隙間を埋めているゴム状の建材のことをいいます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁はコーキングによって気密性や水密性を高めているので、コーキングが剥がれた場合はすぐに補修しましょう。

放置すると雨水などが流れ込み、建物に大きなダメージを与えてしまうことになります。
コーキングは塗装で修復できません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

代表的な補修方法は「打ち替え」や「打ち直し」と呼ばれる方法です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在使用されているコーキングを取り除き、新しいシーリング材を充填することで補修を行います。
コーキングはゴム状の建材のため劣化しやすく、定期的な打ち替えが必要です。

タイルの浮きや剥がれ

外壁のタイルに塗装は必要ありません。タイル自体は劣化が少なく非常に長持ちします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁の下地調整のために使われているモルタルが徐々に劣化していくと発生することがあるのが、タイルの浮きや剥がれです。
タイルが剥がれた場合は、補修をしなければなりません。

特にマンション外壁の高い位置のタイルが剥がれて落ちてしまった場合は、通行人にケガをさせるなど大事故につながる恐れもあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このような事故が発生すると、マンションの資産価値が下がる可能性もあるでしょう。
基本的な補修方法は専用接着剤での固定、または張り替えとなります。

コンクリートの剥離

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、内部の鉄筋が錆びると膨張が起こることで押し出されたコンクリートやモルタルが剥離することがあります。
そのまま放置すると雨水が侵入し、急激に剥離が進んでしまうケースも少なくありません。

コンクリートの剥離が起こっている時点で、早急に対応しなければならないほど建物の構造に問題が発生していると判断できます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁塗装だけでは対応が難しいので、補修工事を行ったうえで外壁塗装を検討していきましょう。

色あせ

マンションの外観に大きく影響するのが、色あせです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　特に紫外線を吸収しやすい赤系や黄色系、緑系の塗料を使っている場合は色あせしやすいため、定期的に塗り直しが必要です。

色あせは、ただの見た目の問題だけではありません。放置した場合はチョーキング現象やひび割れ、さらには塗膜の剥離につながってしまいます。
色あせが発生した時点ですぐに対応できれば大掛かりな補修をせずに済むことも多いので、定期的に色あせしていないか確認しましょう。

マンションの外壁に何らかの劣化症状が現れた際は、適切なタイミングで外壁塗装などの補修が必要です。

国土交通省による資料では、塗装仕上げ改修工事の修繕周期は12～15年周期としています。

一般的には、躯体修繕と同時に行うともしているので、躯体修繕も同時に検討していきましょう。（※1）

また、長期修繕計画作成ガイドラインによると、修繕周期については新築マンションの場合、推定修繕工事項目ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮した形で設定するとしています。既存マンションに関しては、この他に建物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等からの判断も必要です。（※2）

使用されている塗料の種類によっても適切な塗り替えのタイミングが異なります。いつ外壁塗装を行うべきかについては、専門的な知識も求められるので、自己判断が難しい場合は塗装業者に相談すると良いでしょう。

（※1）

参考：（PDF）国土交通省：改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル[PDF]

（※2）

参考：（PDF）国土交通省：長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン[PDF]

マンションの外壁塗装を怠ってしまった場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。特に注意しなければならないのが以下の5つです。

美観を損なう

外壁の状態が悪くなってしまった場合、美観が保持されません。

マンションの住人から見ても嫌な気持ちになることがあるでしょう。
美観が損なわれたままにしておくと、適切にメンテナンスされていなかったり、不衛生な印象を与えてしまったりもします。

結果としてマンションの価値低下にもつながるため、注意しなければなりません。

雨漏りや外壁内部の腐食が生じる

外壁塗装は雨や紫外線などから建物を守る役割を持っています。

そのため、適切に外壁塗装を行わなかった場合、建物が守られなくなり、雨漏りや外壁内部の腐食が生じる可能性があるのも大きなデメリットです。

場合によっては、外壁内部がひどく腐食していたとしても、表面部分にはそれほど変化が現れないこともあるでしょう。
雨漏りは外壁内部の腐食だけではなく、カビや藻の発生とも関わっています。

場合によっては電気設備に影響してしまうこともあるため、住人の安全面のことを考えても適切なタイミングでの外壁塗装が必要です。

建物寿命が短くなる

マンションをさまざまな外部環境から保護する外壁塗装が正しく行われなかった場合、マンションの寿命が短くなることがあります。

外壁は雨や雪、風、ほこり、紫外線など、さまざまなダメージを受け続けている部分です。

できるだけ建物寿命を長くするためにも定期的に外壁塗装を行い、ダメージから建物を守りましょう。

修繕費が高くなる

外壁塗装のタイミングが遅れてしまった場合、適切なサイクルで外壁塗装しておけばかからなくて済んだような修繕費が発生してしまう恐れがあります。

塗装によって外壁が守られていれば、建物の内部の劣化を抑えることが可能です。

ですが、これができていなかった場合は建物のさまざまな部分にダメージが現れ、大規模な修繕をしなければ対応できなくなることがあります。

外壁塗装のみを行うのと比較して何倍もの費用がかかることになるので、できるだけ修繕費を抑えたいと考えた場合も定期的な外壁塗装は必須です。

入居率が下がる

外壁塗装の状態が悪くなり美観が損なわれるほどになると、見た目のイメージがよくありません。

また、明らかに劣化していることがわかるようだと、当然ながら入居希望者も少なくなってしまうでしょう。

劣化した外壁は適切にメンテナンスされていない証拠ともいえるので、そのようなマンションは入居した後のことも不安に感じてしまうはずです。

このような状況では高い賃料を設定することもできません。最終的には入居率が大幅に落ち、マンション経営が困難になることもあります。

マンションの外壁塗装工事をする場合、かかる期間はどの程度の規模のマンションなのかによって変わります。

目安としては、50戸未満では1～3か月、50戸以上では3～5か月程度はみておきましょう。

外壁塗装だけではなく、他にも補修が必要になった場合はこれよりも長くかかることもあります。

マンションの大規模修繕で外壁塗装と一緒に行われることが多いのが、防水工事です。

防水工事も行うとそれだけ長くかかってしまいますが、別々に行おうとするとそのたびに足場を組んだり解体したりしなければなりません。

同時に行った方が総合的にかかる期間を短く抑えられます。

マンションの外壁塗装を行う際には、いくつか注意しておかなければならないポイントがあります。

以下の3点を確認しておきましょう。

住民に告知する

マンションの住民に対し、外壁塗装を行うことを告知しておきましょう。これは、住民との間のトラブルを防ぐためにも重要なことです。

外壁塗装はマンションに住んでいる住民のために行うものではありますが、工事中は騒音や臭いの問題が発生し、住民に負担をかける可能性があります。

何の予告もなく始めてしまうとクレームにつながりやすいため、告知は必要です。

告知する方法としては、マンションの掲示板を利用する方法もあります。

この場合は見ていない人がいる可能性もあるので、回覧版も回しましょう。

時間はかかりますが、一軒ずつ回って説明できると丁寧な印象を与えられます。

また「知らなかった」「聞いていない」というクレームを避けるためにも効果的です。
外壁塗装を行う期間と、いつからいつまで窓を開けられないのか、どういった影響が考えられるのかなどをしっかり伝えておきます。

近隣にあいさつ回りする

外壁塗装の作業中に騒音やにおいの影響を受けるのは、マンションの住人だけではありません。

近隣にも迷惑をかけることになってしまうので、マンションの住人に対してだけではなく、近隣へのあいさつ回りも必要です。

こちらもクレームを避ける効果があります。

住人と同様に必要な項目を忘れずに伝えておきましょう。

マンションの住民を含め、近隣へのあいさつ回りに対応している塗装業者もあります。

防犯対策をしっかり行う

外壁塗装期間中は足場が組まれることになりますが、これを窃盗犯に悪用されてしまう恐れがあります。

住民に対して外壁塗装のお知らせをする際に、窓と玄関はしっかり施錠しておくように伝えましょう。

外壁塗装業者に対してもどのような防犯を行ってくれるか確認しておくことをおすすめします。

マンションの外壁塗装にどのような症状がみられたら塗り替えが必要かについて紹介しました。

塗り替え時期を判断する一つの目安についてご理解いただけたかと思います。

劣化を放置すると建物が傷んでしまうので、何か気になる症状がみられた場合は一度外壁塗装業者に相談してみましょう。

株式会社ウェルリペアでは、東京の外壁塗装・マンション修繕に対応しています。

経験豊富な職人が丁寧に調査を行ったうえで適した塗装についてご提案しているので、ご相談ください。