マンションは年月の経過とともにさまざまな形で劣化が進行し、その影響は建物の安全性や居住環境、資産価値に大きく関わってきます。
劣化には「物理的劣化」「機能的劣化」「社会的劣化」の3つがあり、それぞれ異なる側面から劣化が進むと考えられています。
 

ここでは、3つの劣化について具体的に見ていきましょう。
 

物理的劣化

物理的劣化は、建物や設備が年月の経過によって劣化する現象を指します。
例えば、コンクリートのひび割れや鉄筋の錆び、外壁タイルの剥がれなどが挙げられます。
 

放置すると漏水や建物の強度低下につながり、修繕費用が高額になるでしょう。
また、給排水管の劣化による漏水はマンション全体のトラブルの原因となりやすく、特に注意が必要です。
 

物理的劣化は時間とともに進行するため、定期的な点検と修繕を行い、建物の安全性を維持しましょう。
 

機能的劣化

 
機能的劣化は、新築当時は最新だった設備や仕様が、技術の進歩やライフスタイルの変化によって時代遅れになることで生じる劣化を指します。
例えば、古い給排水システムは現代のマンションとは異なり、リフォームや修理が困難な構造になっている場合があります。
 

また、防犯システムやエレベーターの有無、駐車場の仕様なども、住民のニーズの変化により使い勝手が悪くなり、資産価値が低下する要因となります。
機能的劣化を防ぐには、設備の更新や改善を適切に実施し、現代の暮らしに合った住環境を整備しなければいけません。
 

社会的劣化

社会的劣化は建物自体の老朽化だけでなく、社会の変化に適応できなくなることで発生する劣化です。
例えば、高齢化が進む中でエレベーターがないマンションでは、上階の住民の移動が困難になり、住み続けることが難しくなるケースがあります。
 

また、車離れが進むことで駐車場が余り、逆に駐輪場が不足するといった問題も発生するでしょう。
さらに、バリアフリー設計がされていない建物では、段差や手すりの不足が居住者の負担となり、住みにくい環境となることもあります。
 

社会的劣化を防ぐには、時代のニーズを踏まえた改修や改善が求められるのです。

マンションの老朽化を放置すると、安全性の低下や生活環境の悪化を引き起こす可能性があります。
建物の構造的な問題だけでなく、設備の老朽化や住環境の悪化も重なり、最終的にはマンション全体の価値を下げる要因となるのです。
 

ここでは、劣化を放置した場合に考えられるリスクについて解説します。
 

建物が危険な状態になる

老朽化したマンションでは、外壁のひび割れやコンクリートの劣化が進行し、剥落や崩落の危険性が高まります。
特に、鉄筋の錆びが進むとコンクリートが押し出され、剥離する「鉄筋爆裂」が発生し、通行人や車両の被害につながる恐れがあります。
 

また、非常階段や手すりの錆びつきが進行すると耐久性が低下し、思わぬ事故の原因となることも。
定期的な点検と補修をしなければ、建物全体が危険な状態に陥りかねません。
 

設備の不具合が生じる

給排水管や電気設備、エレベーターなどの設備は長年使用することで劣化し、不具合が発生しやすくなります。
特に古いマンションでは、配管の老朽化が進み、漏水事故が起こる可能性が高まります。
 

漏水は階下の住戸にも影響を及ぼし、場合によっては大規模な修繕工事が必要になるでしょう。
さらに、エレベーターが故障すると住民にとって大きな負担となり、生活の利便性が著しく低下してしまいます。
 

修繕積立金の大幅値上げが必要になる

マンションの修繕計画が管理されていない場合、老朽化が進行してから急に修繕費用がかかるケースが多くあります。
築年数が経過すると必要な修繕工事の範囲も広がり、短期間で莫大な費用を捻出しなければなりません。

その結果、管理組合は修繕積立金の大幅な値上げを検討せざるを得なくなり、住民にとって大きな経済的負担となります。
定期的な積立計画ができていないと、負担が一気に増加しマンション全体の財務状況にも悪影響を及ぼすでしょう。
 

資産価値が低下する

マンションの劣化を放置すると、見た目の老朽化が進み、周囲の環境と比較して魅力が薄れてしまいます。
修繕されないマンションは、購入希望者にとって敬遠される要因となり、市場価値が低下します。
 

さらに、修繕積立金の増額や管理費の高騰が続くと、購入希望者が減少し結果として売却価格が大きく下落することに。
資産価値を維持するためにも、計画的なメンテナンスと修繕が不可欠です。
 

マンションに空き家が増える

マンションの老朽化が進行すると、住民の退去が増えてしまい空き住戸が増加する傾向があります。
修繕が遅れて住環境が悪化したマンションでは、新たな入居者を確保することが難しくなり、空室率が上昇します。
 

また、駐車場や共用施設の利用者が減少すると、管理組合の収入も減り、維持管理の負担がさらに増大するという悪循環に陥る可能性も考えられるでしょう
将来的にスラム化するリスクもあり、資産価値の大幅な低下を招くかもしれません。

マンションを長く快適に維持するには、定期的なメンテナンスと大規模修繕が欠かせません。
一般的に12〜16年ごとに実施され、外壁や屋上の防水、給排水設備、共用部分などの修繕が実施されます。
 

大規模修繕の必要性

マンションの大規模修繕は、建物の老朽化を防ぎ、長く快適に住み続けるために計画的に実施される工事です。
大規模修繕を怠ると建物の寿命が短くなり、安全性の確保が難しくなるだけでなく、住環境の快適さが損なわれる可能性が高くなるでしょう。
 

特に、外壁のひび割れやタイルの剥がれを放置すると、落下事故につながるリスクがあるため、早めの対策が求められます。
 

設備の維持管理の重要性

マンションにはエレベーターや機械式駐車場、給排水設備など、多くの設備が備わっています。
これらの設備は定期的な点検と修繕が不可欠です。
 

例えば、給排水管の老朽化が進むと漏水事故が発生し、階下の住戸に影響を与えるケースもあるでしょう。
また、エレベーターの不具合によって高層階の住民が移動に支障をきたすなど、生活の利便性にも大きく影響を及ぼします。
 

マンションの資産価値を維持するために

マンションの価値は、建物の状態や管理の質によって大きく左右されます。
適切に管理されているマンションは、見た目の美しさを保つだけでなく、住みやすさも維持されるため売却時や賃貸募集時の競争力が高まります。
 

一方で、修繕を怠ると外壁の劣化や共用部分の老朽化が目立ち、資産価値の低下につながるでしょう。
購入希望者や賃貸希望者は、管理の行き届いたマンションを選ぶ傾向があるため、計画的な大規模修繕の実施が長期的な資産価値の維持に直結します。

マンションの大規模修繕工事は、建物の劣化を防ぎ、居住環境を維持するために必要不可欠です。
それぞれの工程が建物の耐久性や機能性を高める役割を担っており、適切に実施することで資産価値の維持にもつながります。
 

ここでは、各工事の詳細について見ていきましょう。
 

仮設工事

大規模修繕工事の最初のステップとして行われるのが仮設工事です。
この工事では、足場の設置やメッシュシートによる養生、工事用電源や資材置き場の設置など、作業を安全かつ効率的に進めるための環境を整えます。
 

足場の設置は、作業員の安全確保だけでなく、外壁塗装や防水工事の精度を高めるためにも重要です。
また、メッシュシートを設置することで、塗料の飛散や粉じんが周囲に広がるのを防ぎます。
 

仮設工事の期間中は、日差しが遮られ窓の外で作業員が動くことがあるため、住民への周知は徹底しなければいけません。
 

下地補修工事

下地補修工事は建物の構造を維持し、塗装や防水工事の仕上がりを向上させるために行われる重要な工程です。
コンクリートのひび割れや剥離、爆裂（鉄筋の腐食による膨張）などを修復し、建物の強度を回復させます。
 

ひび割れを放置すると雨水が浸入し、内部の鉄筋が錆びてさらに劣化が進む恐れがあります。
そのため、専用の補修材を使ってひび割れを埋め、劣化部分を削って新たなモルタルを塗布するなどの補修作業を実施するのです。
 

下地の状態が悪いと、後の塗装や防水工事の耐久性にも影響を及ぼすため、慎重な作業が求められます。
 

タイル補修工事

タイル補修工事では、外壁に張られたタイルの浮きや剥がれを修復します。
見た目に問題がなくても、経年劣化によって接着力が低下していることもあり、放置するとタイルが落下して事故につながる可能性があるでしょう。
 

まずは専用の道具を使い、タイルの浮きや剥離がないか確認します。
浮いているタイルは接着剤を再注入するか、新しいタイルに張り替えます。
 

また、ひび割れたタイルは、周囲のタイルとの色調を合わせながら新しいものに交換するのが基本です。
タイルの補修が不十分だと、美観だけでなく建物の防水性にも影響するため、丁寧な作業が必要です。
 

シーリング工事

シーリング工事は、外壁や窓枠、サッシまわりのつなぎ目にあるシーリング材（ゴム状の防水材）を補修・打ち替えする作業です。
シーリング材は時間の経過とともに硬化し、ひび割れたり剥がれたりするため、建物の防水性が低下します。
特にサッシまわりのシーリングが劣化すると、雨水が建物内部に侵入し、壁や天井にシミやカビが発生する原因となります。
 

シーリング工事では、まず古いシーリング材を除去し、新しいシーリング材を充填することで防水性を回復させます。
この工程は外壁塗装工事の前に行われ、建物全体の耐久性を向上させる役割を担います。
 

外壁塗装工事

外壁塗装工事は、建物の美観を保つだけでなく、防水性や耐久性を高めるために重要な工程です。
塗装には「下塗り」「中塗り」「上塗り」の3つの工程があり、それぞれの塗料を適切な厚みに塗布することで耐久性が向上します。
 
下塗りでは、塗料が下地にしっかりと密着するようにプライマー（接着剤）を塗布し、中塗りと上塗りでは仕上げの塗料を重ね塗りし、耐久性と防水性を高めます。
近年は、遮熱・断熱効果のある塗料や、汚れが付きにくい塗料など、高機能な塗料が選ばれるケースも多くなっています。
 

塗装工事中は、塗料の臭いや作業音が発生するため、窓の開閉や洗濯物の取り扱いに注意が必要です。
 

鉄部塗装工事

鉄部塗装工事では、マンションの階段や手すり、玄関ドア、非常扉などの金属部分の塗装を行います。
鉄は時間が経つと錆びやすいため、適切なメンテナンスを怠ると腐食が進み、構造的な強度が低下してしまうのです。
 

まず、ブラシやサンドペーパーを使って既存の塗膜や錆を落とし、防錆剤を塗布した後に新しい塗料を塗ります。
鉄部の塗装は、見た目の美しさだけでなく、耐久性を維持するためにも欠かせない工程です。
 
塗料の種類によっては臭いが強いため、作業中は換気に注意しましょう。
 

防水工事

防水工事は、屋上やバルコニー、廊下などの雨水がかかる部分の防水性能を回復させる工事です。
防水性が劣化すると雨漏りが発生し、建物内部に水が浸入する原因となります。
 

防水工事は、ウレタン防水、シート防水、FRP防水などの工法があり、建物の構造や使用環境に応じて適切な方法が選ばれます。
ウレタン防水は液状の樹脂を塗布して防水膜を形成する工法で、複雑な形状の箇所にも施工しやすいのが特徴です。
 

一方、シート防水は塩化ビニール製のシートを貼り付ける工法で、大規模な屋上などに適しています。
防水工事を適切にすることでマンションの寿命を延ばし、雨漏りによるトラブルを防げます。

マンションの大規模修繕工事は、建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するために計画的に実施されるべきものです。
一般的に、新築後10年程度で外壁塗装や防水工事の実施が推奨されますが、それぞれを個別にすると費用がかさむため、多くのマンションでは12年周期を目安に複数の修繕をまとめて実施するケースが多く見られます。
 

ただし、修繕時期は一律ではなく、地域や環境によって劣化の進行度合いが異なるため、劣化状況を適切に把握しながら判断します。
特に沿岸部のマンションは塩害の影響を受けやすく、標準的な地域よりも早めの修繕が求められるでしょう。
 

また、2回目以降の大規模修繕工事は、おおむね24～30年の間に実施が推奨されています。
実際に、多くのマンションで12～13年の周期で修繕を実施しており、30年までに2回の大規模修繕するのが一般的です。

いかがでしたでしょうか？マンションの劣化を放置するリスク、大規模修繕工事の重要性についてご理解いただけたかと思います。
 
マンションの劣化を防ぐためには、定期的なメンテナンスと計画的な修繕工事が欠かせません。
適切な対応で、安全性を確保しながら資産価値を維持できます。
 

塗装工事においては、使用する塗料や施工技術によって耐久性が大きく変わります。
ウェルリペアでは、経験豊富な職人が事前調査をしっかりと実施し、建物の状態に合った最適な塗装プランをご提案します。