大規模修繕の対象になるのは外壁やバルコニー、屋上、住戸外の給排水管といったマンションの「共用部分」です。

専有部分のリフォームは必要に応じてマンションの住人個々で対応することになるので、別途お金を用意しなければなりません。

修繕業者はまず、工事にとりかかる準備として建物全体を囲う足場を組みます。

工事内容は、外壁やタイルの補修工事、修繕工事、シーリング工事、防水工事、塗装工事、設備や資材の交換と多岐にわたります。

また、このタイミングに合わせてオートロックや宅配ボックスを導入したり、モニター付きのインターホンに交換したりといった工事が行われることもあります。

“令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省調べ）”によると、半数以上が75万円以上の費用がかかったと回答しています。

もっとも多かったのは100万～125万円で回答全体の27.0％、次いで75万～100万円の同24.7％、125万～150万円の同17.4％、50万～75万円の同9.5％と続きます。

中央値では100万円前後、平均では一戸あたり75万～125万円程度で、これは築年数が経過した2回目、3回目の大規模修繕であってもさほど変わりはありません。

もっとも、価格帯の幅が50万円もあれば当然ともいえますが、この価格帯のなかで少しずつ上位に動いていくので、回を重ねるごとに修繕費は高くなる傾向にあります。

もう答えを書いてしまいましたが、大規模修繕費は回数を重ねるごとに値上がりしていきます。

一戸あたりの工事金額は、修繕回数を重ねても劇的に増加するわけではありませんが、マンション全体でみると工事費用の値上がりは顕著です。

年数を重ねるごとに建物の劣化が進み、修繕を要する箇所が増えていくので、これは無理のないところでしょう。

先ほどの国交省の実態調査によると、マンション全体の工事費用は、１回目は「4,000万～6,000万円」が最多でした。

２回目は「6,000万～8,000万円」、３回目以上は「6,000万～8,000万円」と「1億～1億5,000万円」の割合がそれぞれ最多となっています。

このことから、2回目（施工30年のマンションなら築24年目あたり）の大規模修繕工事の費用は、1回目のおおむね“1.5倍程度“になると考えてよいでしょう。

総戸数が100戸のマンションともなれば、大規模修繕にかかる費用の総額は約1億円となるわけで、かなりの大金が必要であることがわかります。

この高額修繕費用を工面するため、住民は毎月一定の“修繕積立金”を積み立てることになっていますが、これについては次で説明します。

マンションの大規模修繕の費用は高額になるため、区分所有者（住人）が毎月一定の修繕積立金を積み立てていきます。

この修繕積立金の平均金額は、平成30年度の調査ではひと月あたり1万1,243円でした。

それから6年が経過した現在は、工事諸資材高騰の煽りを受けてさらに値上がりしているものと推測されます。

それを裏付けるように、マンションの修繕積立金の平均額は平成29年から令和５年までの６年間に約1.5倍になったという民間機関のデータもあります。

ここまで上がると、修繕積立金の滞納世帯も増えているはずです。

もし、修繕積立金の支払いが困難になったら、早めに管理会社や管理組合に相談することが大切です。

滞納が続くとマンションに住みづらくなり、訴訟事に発展して、給与や口座が差し押さえられてしまうこともありえます。

すべてのマンションでそうとは限りませんが、支払日を延長してくれたり、分納に対応してくれたりと便宜を図ってくれる可能性があります。

ただし、共用部というものが多く存在するマンションに住む限り、修繕積立金や管理費の支払いを免れることはできません。

国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

この修繕積立金の問題では、積立金不足のマンションがこの先どんどん増えていくことを憂慮した国も行司役を名乗り出ています。

ここで少し、そのことに触れておきましょう。

修繕積立金の積立方式は、計画期間中の積立額を均等とする“均等積立方式”、期間開始当初の積立額を抑え、期間中で段階的に増額していく“段階増額積立方式”の2つです。

将来にわたり安定的な修繕積立金の積み立てを確保するには、均等積立方式が望ましいのですが、それでも途中で支払いに窮する人はどうしても発生します。

ましてや、段階増額積立方式となると、計画期間中の修繕積立金の額が大幅に上昇し、予定通りの引上げができずに修繕積立金の不足につながるおそれが増します。

事実、国交省の平成30年度の調査では「積立額が計画に比べて不足している」と回答したマンションが34.8％と、5年前の2倍以上に上りました。

積立金残高に余剰があるなしは、マンション個々の事情差が大きく、計画に比べて余剰があるマンションもほぼ同数存在します。

ただ、趨勢としては、修繕積立金の積み立てに苦慮しているマンション住民が増えているのは確かなようです。

こうした状況に鑑み、国土交通省では令和６年２月、段階増額積立方式のマンションの修繕積立金の増額幅を新築時の最大約1.8倍までとする方針を示しました。

またこの方針とともに、均等積立方式の均等額を基準に、その0.6倍以上を新築時の徴収額とすること、引き上げ時の上限は同じく1.1倍以内とすることを推奨しました。

これらは、同年6月に公表した“マンションの修繕積立金に関するガイドライン”改訂版に盛り込まれ、公表されています。

国交省の行った調査では、段階増額積立方式のマンション249事例の、長期修繕計画の計画当初から最終計画年までの値上がり幅の平均は、約3.58倍に達しています。

これは、住人の収入の増減とは無関係に、積立金だけは毎年大幅な値上がりが続いていることを意味し、積立金不足に陥るマンションの増加を裏付ける傍証といえるでしょう。

「1.8倍上限を目途に」という基準案は、こうした修繕積立金の過度な増額に歯止めをかけるとともに、その原因である新築時の設定額の低さも同時に是正しようというものです。

期間初年と最終年の徴収額を近づけ、期間平均の値上がり曲線をマイルドにするのが狙いといえるでしょうか。

ただし、この方針は新築の分譲マンションに限ったものであり、既存のマンションは対象外です。

とはいえ、無茶な増額を強行するのであれば、修繕積立金が払えなくなる住民が増えてしまいますし、かといって高騰しつづける修繕コストに対し、この先値上げなしでは済みません。

しかし、修繕積立金が足りないと判断する前に、給排水管や消防設備などの付帯設備を中心に、もう一度長期修繕計画の妥当性をチェックしてみることも必要です。

外部の専門家に計画全体を見てもらい、無駄な出費はないか確認してみるのも、住民に値上げの妥当性に対する納得を得るうえでは有効かもしれません。

膨大な費用が発生する大規模修繕工事ですが、将来の工費の上昇が明らかとなり、修繕積立金の値上げが必要となった場合、活用したいのが補助金や助成金といった制度です。

補助金や助成金は、一定の条件を満たせば支給されるので、自分のマンションがその条件に当てはまる場合は積極的に利用したいものです。

ここからは、大規模修繕工事の際に受けられる可能性のある補助金・助成金制度について解説します。

まず、補助金と助成金の違いについて理解しておきましょう。

両者は似た制度ですが、意味合いが少し異なります。

補助金は応募者の中から審査で選ばれた一部の申請者に支給されるものがそれにあたります。

条件をすべてクリアしていたとしても、補助金が給付されるのは限られた人なのです。

一方の助成金は、各制度に設定された条件を満たしている人すべてが原則給付の対象となります。

大規模修繕工事に関連する給付金制度では、“熱エネルギー有効活用支援補助金（宮城県）”や“分譲集合住宅計画修繕調査費補助金（千葉県浦安市）”などが補助金の例。

“エコ住宅普及促進費用助成金（東京都）”や“マンション劣化診断調査費用助成（東京都北区）”などが助成金の例です。

これでもわかる通り、補助金や助成金の有無、および内容は自治体によって異なり、全国一律の制度ではありません。

自治体によって、実にさまざまな補助金、助成金制度が用意されているので、大規模修繕の計画を立てる段階で在住の市町村の制度を調べておきましょう。

それでは、大規模修繕の補助金・助成金制度の実例をいくつか紹介します。

劣化診断補助事業

劣化診断補助事業は、大規模修繕工事の実施前に行われるマンションの劣化診断（建物診断）に対する給付金制度です。

建物の劣化状態を把握し、その後の工事の範囲や仕様を決定するための重要な判断材料となります。

多くの地方自治体で実施されている支援事業です。

劣化診断補助事業のある地方自治体の例

防災対策整備費補助金

大地震や特殊災害、増加一途の救急需要に適切に対応し、住民の安心・安全を守るために、地方公共団体が整備する消防防災施設に対して実施する補助金です。

国が重要として整備を進める、耐震性貯水槽や消防指令センターもこれに含まれます。

防災対策整備費補助金のある地方自治体の例

共用部分改修費用補助・助成制度

マンションの共用部分を対象に、修繕工事や防災対策工事などの設計費用や工事費用を支給する制度です。

共用部分改修費用補助・助成制度のある地方自治体の例

分譲マンション計画修繕調査支援制度

分譲マンションの長期修繕計画の見直しや、建物劣化診断などに関わる調査費用の一部を補助する制度です。

計画的な修繕を後押しする狙いです。

分譲マンション計画修繕調査支援制度のある地方自治体の例

バリアフリー整備助成制度

マンションの共用部分のバリアフリー化工事に、費用の一部を助成する制度です。

バリアフリー整備助成制度のある地方自治体の例

アスベスト除去等事業補助金

大規模修繕工事の補助金・助成金制度のなかでも、もっとも多く見受けられるのが、このアスベスト除去に関するものです。

アスベストのもたらす健康被害が社会問題化して以来、新たなアスベスト被害から市民を守るための地方自治体の取り組みは今も続いています。

アスベスト除去等事業補助金のある地方自治体の例

さて、このような各自治体の大規模修繕工事の補助金・助成金制度はどうやって見つければよいのでしょうか。

自分の居住する地域にどんな支援制度があるのか、普段はなかなか情報を目にする機会はありませんよね。

制度の存在を知らずに工事を終えたり、知った時には申請期限を逃してしまったりでは、せっかくの支援制度の恩恵も受けられません。

そんなことにならないよう、情報の入手方法をお知らせします。

方法①自治体のホームページを確認する

まず、実施すべきは自治体のホームページを確認することです。

自治体の補助金・助成金制度ですから、それがある自治体のホームページに内容は掲載されているので、最新情報がないかチェックしてください。

具体的な情報を調べる際は、インターネット検索を使いましょう。

「東京都　〇〇区　大規模修繕　補助金」「大阪市　改修工事　助成金」といったキーワードを入力すれば関連ページが簡単に見つかります。

インターネット以外の方法では、市役所や区役所の担当窓口を探して直接問い合わせてみるのもよいでしょう。

方法②情報が載ったサイトを利用する

自治体のホームページ以外にも、補助金制度や助成金制度を調べることができるサイトがいくつかあるので、そちらを頼るのも一手です。

ただし、常に最新の情報が更新されているわけではないので、自治体のホームページになかったら、というのが条件になります。

申請制度がある場合は、情報が期限を過ぎていないか確認が必要です。

もし修繕積立金が不足を来し、予定していた大規模修繕工事ができない場合は、以下のような対応が考えられます。

対処法①修繕箇所を必要最低限に絞る

大規模修繕費用が不足する見通しとなったら、修繕プランを縮小し、修繕箇所を必要最低限に絞ることを考えましょう。

もっとも現実的な方法がこれです。

管理組合の修繕委員会の作った長期修繕計画では特に、建物以外の給排水管や消防設備などの関連設備の修繕の必要性を見誤ったケースが多いとされています。

材質にもよりますが、竣工後20年前後のマンションの場合、給排水管の耐用年数は概ね30～40年程度と、建物の1.5～2倍程度の寿命があります。

ですから、まだまだ使えるうちに交換すると、修繕積立金の無駄遣いになってしまうのです。

配管の“一斉更新”を“部分修繕”に変更し、計画上のコストを約5億円削減した都内のタワーマンションのような事例もあります。

修繕積立金の値上げを決議する前に、専門性の高いコンサルタント会社などに工事内容を最終チェックしてもらうことをおすすめします。

本当に必要な経費を見極めることで、工費を当初予算内に収めることができるかもしれません。

対処法②なるべく安い工事会社を選ぶ

施工業者を選ぶ際は、複数の業者から相見積もりをとり、なるべく安い工事会社を選ぶようにしましょう。

相見積もりをとることで工事の相場を知ることもできるため、費用が適正化されるメリットがあります。

大規模修繕の施工業者を管理会社などに決めてもらうと、組合の手間や負担は減りますが、工費が高くなりがちです。

またこの場合、管理会社が仲介手数料をとるので、そのぶん施工業者のマージンが減り手抜き工事を招きやすいので、技術力のある業者を組合で探して直接工事を依頼しましょう。

そのほうが、必要な工事や適正な工期が明確になった状態で工事にとりかかってもらえます。

どれほど技術力のある業者でも、工事後に問題が起こらないとは限らないため、アフターフォローの評判が良い業者に依頼しておくと安心です。

対処法③一時金を徴収する

総会決議が必要ですが、修繕積立金の不足分を「一時金」として徴収する方法もあります。

一時金徴収のメリットは、銀行借り入れではないので金利がかからないことと、手早く不足分を補えることです。

ただ、何十万円という金額は住人に大きな負担となるため、全員の理解が得られるとは限りません。

一時金徴収は実際には難しい方法であり、融資を受けて対応するマンションがほとんどといわれます。

対処法④不足金額分を借り入れる

一時金がダメなら、金融機関等から修繕積立金の不足分を借り入れるしかありません。
こちらも総会決議を要しますが、一時金徴収よりは議決が通りやすく、現実的な方法だといえるでしょう。

ただし、借り入れをするわけですから当然金利がかかります。
返済のため、修繕積立金の増額が必要になるという悪循環を招くおそれもあります。

そのことを事前に周知徹底したうえで、総会の多数決で決断すべきでしょう。

対処法⑤修繕積立金を値上げする

一時金も銀行借り入れも否決されてしまったら、毎月の修繕積立金を増額するほかありません。
総会の決議が必要ですが、一時金の徴収と同様に反対意見が出やすいのは覚悟しておきましょう。

ただし、値上げの決議自体は、実はそれほど難しいものではありません。

というのも、修繕積立金の値上げは委任状や議決権行使書も含めた総会出席者の1/2以上が賛成すれば可決される“普通決議事項”だからです。

マンション総会は議決権総数の1/2以上の出席で成立しますから、場合によっては1/2×1/2、全世帯の3割以下の賛成で修繕積立金の値上げを議決できるわけです。

問題点を挙げれば、不足分を値上げで補填できるまでにはある程度時間がかかるので、この方法が選べるのは工事が差し迫っていないマンションに限られるということ。

さらには、値上げを可決しても、実際に全住人が支払いに対応できるかは別問題ということです。

対処法⑥大規模修繕を延期する

ここまで挙げたいずれの方法も実施できなければ、大規模修繕を延期せざるを得ません。

ただし、大規模修繕という、マンションの健康維持のために必要なメンテンナンスをズルズル先延ばしするのは危険な行為です。

傷みが目立つ古いマンションでは特に、工事を先延ばしすると加速度的に劣化が進み、計画どおり修繕を行った場合より工費負担が増えてしまう確率が高くなってしまいます。

ですので、こうした状況に陥らないよう積立金を確保しながら、マンションがさほど古くないうちから、適切な修繕を視野に早め早めに計画を立て動くように心がけましょう。

分譲マンションの大規模修繕にかかる費用とそれに向けた修繕積立金が年々上昇して、積立不足に陥っているマンションが増えている現状について取り上げました。

国も修繕積立金の急激な上昇に対し改善案を示していますが、実は大規模修繕に使える補助金や助成金は多くの自治体に用意があり、これの活用も望まれます。

それでも修繕費用が不足するようであれば、修繕箇所を必要最低限に絞ったり、安い工事会社を探したり、修繕を延期したりといった対応も検討してみましょう。

株式会社ウェルリペアでは、マンション住民の方にいかにご負担をかけずストレスなく改修・修繕が行えるかという点を非常に大切にしています。

大規模修繕の際は、ぜひご用命ください。